Grundsteuer (ab 2025)
Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Elf Länder rechnen nach dem Bundesmodell mit dem Grundsteuerwert aus dem Finanzamtsbescheid, fünf haben ein eigenes Modell, das nur Flächen und teils die Lage kennt. Der Rechner nimmt jeweils die Formel Ihres Landes.
So wird gerechnet
Bundesmodell: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz Messzahlen (§ 15 GrStG): Wohngrundstücke 0,31 ‰ · Nichtwohn und unbebaut 0,34 ‰ abweichend: Berlin 0,45/0,31 · Bremen 0,75/0,31 · Saarland 0,64/0,34 · Sachsen 0,36/0,36/0,72 · Thüringen ab 2027 0,34/0,23/0,59 Baden-Württemberg: Fläche × Bodenrichtwert × 1,3 ‰, bei Wohnnutzung −30 % Bayern, Hamburg, Niedersachsen: Grund 0,04 €/m² + Gebäude 0,50 €/m², Wohnfläche zu 70 % Hessen und Niedersachsen zusätzlich mit Lage-Faktor (Bodenrichtwert / Durchschnitt)^0,3 Hamburg: Hebesatz gesetzlich 975 %, normale Wohnlage −25 %
Zehn der sechzehn Länder weichen vom Bundesmodell ab – fünf mit einem eigenen Modell, fünf mit eigenen Steuermesszahlen; Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein behalten die Bundesmesszahlen, erlauben ihren Gemeinden aber unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.
Einen amtlichen, bundesweiten Datensatz der Hebesätze nach der Reform gibt es nicht: Die Realsteuer-Statistik des Statistischen Bundesamts reicht nur bis 2024 und damit in die Zeit vor der Reform. Der Hebesatz ist deshalb eine Eingabe – er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid.
Rechtsgrundlagen & Quellen
- § 13 GrStG Steuermesszahl und Steuermessbetrag
- § 15 GrStG Steuermesszahlen und Ermäßigungen
- § 25 GrStG Hebesatz, Grundsteuer C
- § 28 GrStG Fälligkeit
- § 249 BewG Grundstücksarten
- Art. 72 Abs. 3 GG Öffnungsklausel für abweichendes Landesrecht
- Bayerisches Grundsteuergesetz Flächenmodell (Art. 1 bis 5 BayGrStG)
- Landesgrundsteuergesetz BW Bodenwertmodell (§§ 38 ff. LGrStG)
- Hamburgisches Grundsteuergesetz Wohnlagemodell, Hebesatz 975 %
- Hessisches Grundsteuergesetz Flächen-Faktor-Verfahren
- Niedersächsisches Grundsteuergesetz Flächen-Lage-Modell
Rechtsstand 2026. Thüringen wendet eigene Steuermesszahlen erst ab 2027 an.
Ratgeber: Grundsteuer (ab 2025)
Warum jedes Land anders rechnet
Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf Einheitswerten von 1964 beziehungsweise 1935 beruhte. Der Bund hat daraufhin ein neues Verfahren geschaffen – und den Ländern zugleich erlaubt, davon abzuweichen (Art. 72 Abs. 3 GG).
Zehn Länder haben das getan: fünf mit einem eigenen Modell, fünf mit eigenen Steuermesszahlen. Drei weitere behalten die Bundeswerte, erlauben ihren Gemeinden aber unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Wer seine Grundsteuer nachrechnen will, muss deshalb zuerst wissen, in welchem Land sein Grundstück liegt.
Der Weg zur Zahl
In jedem Modell führt derselbe dreistufige Weg zum Ergebnis:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (im Bundesmodell) oder die maßgeblichen Flächen (in den Flächenmodellen).
- Daraus ergibt sich mit der Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag – ebenfalls durch Bescheid des Finanzamts.
- Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und setzt die Grundsteuer fest.
Nur der dritte Schritt liegt bei der Gemeinde – und genau er entscheidet über die Höhe. Zwischen zwei Nachbargemeinden können sich die Hebesätze um mehrere hundert Prozentpunkte unterscheiden.
Was Sie gegen den Bescheid tun können
- Gegen den Grundsteuerwertbescheid läuft die Einspruchsfrist von einem Monat – hier werden Flächen und Werte festgestellt, die für Jahre gelten.
- Gegen den Grundsteuermessbescheid gilt dieselbe Frist; Einwände gegen den Wert gehören aber in den ersten Bescheid.
- Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft ein Einspruch nur bei Rechenfehlern oder einem falschen Hebesatz – die Bemessungsgrundlage ist bindend.
- Bei wesentlicher Ertragsminderung eines bebauten Grundstücks – etwa durch längeren, unverschuldeten Leerstand – wird die Grundsteuer teilweise erlassen (§ 34 GrStG); für Kulturgut und Grünanlagen gilt § 32 GrStG.