Kredit & Immobilie

Nebenkostenabrechnung prüfen

Jede zweite Betriebskostenabrechnung enthält Fehler. Drei Dinge lassen sich schnell prüfen: ob die Jahresfrist gewahrt ist, ob der Verteilerschlüssel stimmt und ob nur umlagefähige Posten abgerechnet wurden.

Beispiel: Guthaben

90,00 €

Ihr Anteil 1.350,00 € gegenüber 1.440,00 € Vorauszahlung

So wird gerechnet

Ihr Anteil = (umlagefähige Gesamtkosten − nicht umlagefähige Posten) × Ihr Anteil / Gesamt
Abrechnungsfrist: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums
Einwendungsfrist des Mieters: zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung

Rechtsgrundlagen & Quellen

Rechtsstand 2026 · ohne Gewähr

Ratgeber: Nebenkostenabrechnung prüfen

Die drei Prüfpunkte

Betriebskostenabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Drei Dinge lassen sich ohne juristische Kenntnisse prüfen:

Frist: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen – ein Guthaben steht Ihnen trotzdem zu.
Verteilerschlüssel: Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Steht im Mietvertrag ein anderer Schlüssel, muss er durchgehend angewendet werden.
Umlagefähigkeit: Nur die in § 2 BetrKV aufgezählten Kosten dürfen umgelegt werden – und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Was nie umlagefähig ist

Verwaltungskosten, auch wenn sie „Hausverwaltung" heißen
Instandhaltung und Instandsetzung – jede Reparatur
Bankgebühren, Kontoführung und Porto
Mietausfallwagnis und Leerstandskosten
Kosten der Rechtsverfolgung

Ihre Rechte nach Erhalt

Sie haben zwölf Monate ab Zugang Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Vorher können Sie jederzeit Einsicht in die Originalbelege verlangen – und bis zur Einsicht die Zahlung zurückhalten. Eine Nachzahlung sollte man nie ungeprüft überweisen; wer zahlt, erkennt die Abrechnung faktisch an.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen?

Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) – in der Regel auf das Ergebnis der letzten Abrechnung.

Was ist das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der Vermieter muss bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Deutlich überteuerte Leistungen – etwa eine Gartenpflege zum Vielfachen des Üblichen – müssen Sie nicht in voller Höhe tragen.

Zählt die Grundsteuer zu den Nebenkosten?

Ja, sie steht an erster Stelle des Katalogs in § 2 BetrKV und ist vollständig umlagefähig.