Kredit & Immobilie
Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen – begrenzt durch eine Kappungsgrenze je Quadratmeter. Der Rechner prüft, wie viel zulässig ist.
Beispiel: Zulässige Mieterhöhung
150,00 € / Monat
neue Nettokaltmiete 780,00 €
So wird gerechnet
Erhöhung = 8 % × (Kosten − ersparte Instandhaltung − Förderung) / 12 Kappungsgrenze: 3 € je m² in 6 Jahren; bei Miete unter 7 € je m²: 2 € je m²
Rechtsgrundlagen & Quellen
- § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung (8 %, Kappungsgrenze)
- § 559a BGB Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB Geltendmachung der Erhöhung
- § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen
- § 555c BGB Ankündigung der Modernisierung
Rechtsstand 2026 · ohne Gewähr
Ratgeber: Modernisierungsumlage
Wie viel Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt ist
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Aus 20.000 € umlagefähigen Kosten werden so 1.600 € im Jahr oder rund 133 € im Monat – dauerhaft, die Erhöhung fällt nicht wieder weg.
Begrenzt wird das durch die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, und nur 2 €, wenn die Miete vorher unter 7 € je Quadratmeter lag.
Was nicht umgelegt werden darf
- reine Instandhaltung und Reparaturen – was ohnehin fällig gewesen wäre, muss herausgerechnet werden
- öffentliche Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen mindern die Kosten (§ 559a BGB)
- Maßnahmen, die nicht unter § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB fallen
Der Ablauf und Ihre Rechte als Mieter
- Die Modernisierung muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB).
- Die Erhöhung ist schriftlich zu erläutern und zu berechnen (§ 559b BGB); sie gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.
- Härtefalleinwand: Ist die Erhöhung unter Berücksichtigung der Lebensverhältnisse nicht zu vertreten, kann der Mieter widersprechen (§ 559 Abs. 4 BGB).
- Nach der Ankündigung besteht ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB).
Häufige Fragen
Gilt die Kappungsgrenze zusätzlich zur normalen Mieterhöhung?
Ja. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB und die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind zwei getrennte Wege mit eigenen Grenzen.
Wie rechne ich die ersparte Instandhaltung heraus?
Es zählt der Anteil der Maßnahme, der ohnehin zur Erhaltung nötig gewesen wäre – bei einer 30 Jahre alten Heizung ist das ein großer Teil. Eine feste gesetzliche Quote gibt es nicht; Gerichte schätzen im Streitfall.