Vermietung: Steuer & Cashflow
Bei einer vermieteten Wohnung fallen Steuer und Geldfluss auseinander: Die Abschreibung mindert die Steuer, ohne Geld zu kosten, die Tilgung kostet Geld, ohne die Steuer zu mindern. Der Rechner trennt beides sauber.
So wird gerechnet
AfA-Bemessung = (Kaufpreis + Nebenkosten) × Gebäudeanteil linear: 3 % (ab 2023), 2 % (1925–2022), 2,5 % (vor 1925) degressiv (Neubau, Baubeginn 1.10.2023–30.9.2029): 5 % vom Restwert Einkünfte = Miete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − AfA Steuer = ESt(zvE + Einkünfte) − ESt(zvE)
Rechtsgrundlagen & Quellen
- § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 7 Abs. 4 EStG Lineare Gebäude-AfA
- § 7 Abs. 5a EStG Degressive AfA für Wohngebäude (5 %)
- § 9 EStG Werbungskosten
- § 23 EStG Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei
- § 82b EStDV Verteilung größeren Erhaltungsaufwands
Rechtsstand 2026 · ohne Gewähr
Ratgeber: Vermietung: Steuer & Cashflow
Was die vermietete Wohnung wirklich einbringt
Die Miete ist nicht der Ertrag. Vom Überschuss gehen nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und Abschreibung ab – und auf das Ergebnis Einkommensteuer. Umgekehrt ist die Tilgung keine Ausgabe im steuerlichen Sinn, sondern Vermögensaufbau: Sie belastet den Cashflow, macht Sie aber reicher.
Der Rechner trennt beides sauber: oben die steuerlichen Einkünfte nach § 21 EStG, unten der tatsächliche Geldfluss auf Ihrem Konto.
Abschreibung: der wichtigste Posten
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Die Kaufnebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG:
- 3 % jährlich für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden
- 2 % für Fertigstellung zwischen 1925 und 2022
- 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es alternativ die degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG) – in den ersten Jahren deutlich mehr, später weniger.
Steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren
Wird die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist läuft von Notartermin zu Notartermin. Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer sogar früher.